Kiracı Evde Tadilat Yapabilir mi? İzin, Masraf ve Haklar
Kiracı ev sahibinin yazılı izniyle tadilat yapabilir. İzin nasıl alınır, masrafı kim öder, taşınırken eski hâle getirme istenir mi? Kanun maddeleriyle anlattık.
Kiracı evde tadilat yapabilir, ama yalnız ev sahibinin yazılı rızasıyla; sözlü izin, anlaşmazlık çıktığında seni korumaz (Türk Borçlar Kanunu md. 321).
Kısaca:
- Mutfak dolabı, fayans, bölme duvar gibi kalıcı her değişiklik için ev sahibinden yazılı izin al.
- Evi kullanılabilir durumda tutmak ev sahibinin borcu; olağan temizlik ve bakım ise kiracıda.
- İzin yazısına masrafı kimin ödeyeceğini ve taşınırken eski hâle getirme olup olmayacağını ekle.
Kiracı ev sahibinden izin almadan tadilat yapabilir mi?
Hayır, kalıcı bir değişiklik için ev sahibinin yazılı rızası gerekir. Kanun bunu açıkça söyler: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir (TBK md. 321). Rıza alınmadan yapılan değişiklik sözleşmeye aykırılık sayılabilir.
Yenilik ve değişiklik, evin yapısına ya da kalıcı donanımına dokunan işler demektir. Duvar yıkmak, mutfak dolabını değiştirmek, fayans döşemek ya da kombinin yerini almak bu gruba girer. Duvara tablo asmak gibi işler ise genellikle olağan kullanım sayılır.
Yazılı rıza, ev sahibinin izninin imzalı bir belgeyle ya da kanıtlanabilir bir yazılı mesajla verilmesi demektir. Bunun için noter gerekmez; iki tarafın imzaladığı kısa bir yazı yeter. Mesajla verilen izin de yazılı sayılabilir, ama kimin gönderdiğini kanıtlaman gerekir.
İzin yazısına neler yazılmalı?
İzin yazısı kısa olabilir, ama şu beş başlığı karşılamalı:
- İşin kapsamı: Hangi odada, ne yapılacak, hangi malzemeyle.
- Masraf: Kim ödeyecek; kiradan düşülecekse hangi tutar, hangi aylar.
- Eski hâle getirme: Taşınırken değişikliğin geri alınıp alınmayacağı.
- Takvim: İşin başlangıç ve bitiş tarihi, ustanın eve gireceği saatler.
- Taraflar: İki tarafın adı, tarih ve imza.
Masraf ve eski hâle getirme maddeleri yazılmazsa kanunun varsayılan kuralları geçerli olur. Bu kurallar her iki taraf için de sürpriz olabilir; aşağıda anlattık.
Taşınırken ev sahibi eski hâline getirmeni isteyebilir mi?
Yazılı izin verdiyse ve aksini yazılı olarak kararlaştırmadıysanız isteyemez (TBK md. 321). Yani izin yazısında "taşınırken eski hâline getirilecek" diye bir madde yoksa, yaptığın değişiklik evde kalır.
Kuralın öbür yüzü de var. Kiracı da, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, değişikliğin eve kattığı değerin karşılığını isteyemez. Kendi cebinden mutfak yenilediysen ve bu sözleşmede yazmıyorsa, taşınırken bu parayı ev sahibinden talep edemezsin.
Rıza alınmadan yapılan değişiklikte durum farklıdır. Ev sahibi bu durumda eski hâle getirmeyi ya da zararının giderilmesini isteyebilir.
Tadilat masrafını kim öder?
Evi kullanılabilir durumda tutmak ev sahibinin borcudur (TBK md. 301). Çatı akıyorsa, borular çürümüşse ya da büyük bir arıza evi kullanılamaz hâle getiriyorsa onarım ev sahibine düşer.
Kiracı ise evin olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK md. 317). Musluk contası, ampul ve kombinin yıllık bakımı gibi işler genellikle bu gruba girer.
Senin gidermekle yükümlü olmadığın bir arızayı ev sahibine gecikmeden bildirmen gerekir. Bildirmezsen bundan doğan zarardan sorumlu olursun (TBK md. 318). Bildirimi mesajla ya da yazıyla yap ki tarihi belli olsun.
| İş | Kim öder? | Dayanak |
|---|---|---|
| Çatı akması, çürümüş boru, kullanılamaz hâle gelen tesisat | Ev sahibi | Evi kullanılabilir tutma borcu (md. 301) |
| Ampul, conta, kombi yıllık bakımı | Genellikle kiracı | Olağan temizlik ve bakım (md. 317) |
| Kiracının isteğiyle dolap, fayans, bölme duvar | Kiracı, aksi yazılmadıysa | Yazılı rıza şart (md. 321) |
| Ev sahibinin yaptırdığı yenileme | Ev sahibi | Kiracı katlanır, indirim hakkı saklı (md. 320) |
Ev sahibi kiracı oturuyorken tadilat yapabilir mi?
Yapabilir, ama sınırları var. Ev sahibi, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracının katlanması beklenebilecek yenilikleri yapabilir; bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır (TBK md. 320).
Bir arızanın giderilmesi ya da zararın önlenmesi için yapılan çalışmalara ise kiracı katlanmak zorundadır. Ev sahibi bu çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmelidir (TBK md. 319).
Tadilat evi kullanmanı belirgin biçimde kısıtlıyorsa kira indirimi ve zararının giderilmesini isteme hakkın saklıdır. Bunun için hangi günlerde neyi kullanamadığını fotoğraf ve tarihle kaydet.
Tadilat sürecinde kira ödenir mi?
Kendi isteğinle yaptırdığın tadilatta kira borcun sürer. Bu süre için kira ödemeyeceksen bunu ev sahibiyle önceden yazılı olarak kararlaştırman gerekir.
Ev sahibinin yaptırdığı tadilatta durum farklıdır. İş, evi kullanmanı belirgin biçimde kısıtlıyorsa kira bedelinin indirilmesini ve zararının giderilmesini isteyebilirsin (TBK md. 319 ve 320). Örneğin banyo günlerce kullanılamıyorsa bunu tarihleriyle kaydet ve indirimi yazılı olarak talep et.
Tadilat ustasını kiracı mı, ev sahibi mi bulmalı?
İşi kim ödüyorsa ustayı genellikle o seçer, ama iki tarafın da teklifi görmesi işi kolaylaştırır. Diyelim ki banyo dolabını kendi masrafınla değiştireceksin ve ev sahibi işçiliğin düzgün olmasını istiyor. Ustanın yazılı teklifini ve malzeme listesini ev sahibine de gönder, izin yazısına bu teklifi ekle.
Yazılı teklif, fatura ve ödeme kayıtları anlaşmazlıkta en güçlü belgendir. Hangi belgeleri saklaman gerektiğini tadilatta fatura ve sözleşme rehberimizde anlattık.
Taşınırken ev nasıl teslim edilmeli?
Kiracı evi hangi durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ama sözleşmeye uygun kullanmaktan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK md. 334). Yıllar içinde solan boya ya da aşınan zemin bu gruba girebilir.
Bu yüzden eve girerken her odanın fotoğrafını çek ve mümkünse imzalı bir teslim tutanağı yap. Çıkarken aynı açılardan yeniden fotoğrafla. İki dosya yan yana konduğunda tartışma kısa sürer.
Güvence bedeli, kiracının sözleşmeye uymamasına karşı ev sahibine verdiği teminat demektir; halk arasında depozito denir. Konut kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırılır (TBK md. 342).
Usta Pazarı'nda talep açarken hangi bilgileri vereceksin?
Formdaki alanlar ustanın keşfe nasıl hazırlanacağını ve ne zaman gelebileceğini belirler (Usta Pazarı talep formu, 2026).
- İş türü: Mobilya montaj, beyaz eşya tamiri, genel tadilat, alçıpan / boya ya da kapı / pencere. Usta bu seçime göre ekip ve malzeme planlar.
- Kısaca ne yapılacak?: İşi bir iki cümleyle anlat ve kiralık bir evde olduğunu belirt. Ev sahibine gösterebileceğin yazılı bir teklif istediğini de ekle.
- Aciliyet: Acil (bugün/yarın), bu hafta ya da esnek. Ev sahibinin iznini bekliyorsan "Esnek" seç; izin gelmeden ustaya kesin gün verme.
Bölgendeki ustaları tadilat ve tamir ilanlarında görebilirsin. Ustayla ilk görüşmede sorulacakları tadilat ustası seçme sayfamızda bulursun.
Anlaşmazlık çıkarsa ne yapmalısın?
Önce belgelerini topla: kira sözleşmesi, izin yazısı, teklif, fatura ve fotoğraflar. Ev sahibiyle yazılı yazışarak çözmeyi dene; mesajlar da kayıt olur.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanırsa imzalanan tutanak mahkeme kararı yerine geçer.
Bu yazı genel bilgi verir. Kendi sözleşmen ve durumun için bir avukata danışmak en güvenli yoldur.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi sözlü izin verdiyse yeterli mi?
Kanun yazılı rıza arar (TBK md. 321). Sözlü izni anlaşmazlıkta kanıtlamak zordur; iki tarafın imzaladığı kısa bir yazı ya da kanıtlanabilir bir mesaj al.
Kiracının yaptığı tadilat masrafı kiradan düşülür mü?
Ancak ev sahibiyle yazılı olarak anlaşırsan. Aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı, izinle yaptığı değişikliğin eve kattığı değerin karşılığını isteyemez.
Taşınırken ev sahibi duvarı eski hâline getirmemi isteyebilir mi?
Yazılı izin verdiyse ve eski hâle getirme yazılı olarak kararlaştırılmadıysa isteyemez. İzin alınmadan yapılan değişiklikte ise eski hâle getirme ya da tazminat isteyebilir.
Ev sahibi tadilat yaparken kira indirimi istenebilir mi?
Tadilat evi kullanmanı belirgin biçimde kısıtlıyorsa kira indirimi ve zararın giderilmesini isteme hakkın saklıdır (TBK md. 319 ve 320). Kısıtlamayı fotoğraf ve tarihle kaydet.
İhtiyacın olan hizmeti seç
Talep oluştur, sana en yakın kayıtlı ustalardan ücretsiz teklif al.
Talep oluştur